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Le point sur les charges récupérables ou charges locatives



Pour tout bail immobilier, certaines dépenses engagées par le bailleur peuvent être récupérées auprès du locataire en supplément du loyer : ce sont les charges récupérables. Elles sont décrites dans le contrat de bail ou contrat de location mais également reprises en totalité dans la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Ces dépenses
concernent des services rendus, l'entretien courant de l'immeuble et certaines taxes. Dans la loi, la liste des charges récupérables est exhaustive et impérative mais de nombreux décrets la complètent de telle sorte qu'elle devient parfois illisible tant les exceptions succèdent aux exceptions. Ce qu'on peut d'ores et déjà affirmer, c'est qu'une clause supplémentaire ajoutée à un contrat de bail est considérée comme nulle. On compte huit catégories de charges récupérables : ascenseurs et monte-charges (non valables pour les locataires d'un rez-de-chaussée) – eau froide, eau chaude, chauffage collectif, chauffage des parties communes – installations individuelles – parties communes intérieures – espaces extérieurs et espaces verts – hygiène – équipements du bâtiment – imposition et redevances (ex : taxe d'enlèvement des ordures ménagères). Les sujets de discorde ne manquent pas à propos des charges récupérables. Des décrets et jugements viennent périodiquement compléter la loi. Par exemple, par jurisprudence, ne sont pas jugés récupérables les frais pour : la téléalarme d'un ascenseur – la modernisation de la chaufferie (seul est à prendre en compte le coût du combustible consommé) – la location des containers des ordures ménagères – la dératisation... Le droit de bail, remplacé par la « contribution annuelle représentative du droit de bail », est supprimé. De même, il est bon de savoir que le nettoyage de graffitis n'est pas considéré comme charge récupérable car il s'agit de dégradations volontaires dont l'auteur n'est pas connu. Les frais d'entretien d'une antenne collective de Télévision ne sont pas des charges récupérables. La rémunération et les charges sociales et fiscales pour les dépenses de personnels chargés d'entretien sont récupérables ainsi que des concierges par contre, les frais de gardiennage ne sont pas récupérables. Comme on peut le constater, les cas sont multiples et l'on ne peut que vous conseiller de bien lire vos postes de charges si vous êtes locataire... Vous aurez peut-être des surprises ! Pour le règlement de ces charges, il est courant de demander des provisions, le plus souvent mensuelles. Dans ce cas, une régularisation annuelle est obligatoire avec un compte-rendu détaillé des dépenses. Le bailleur demandera un surplus au locataire ou le remboursera selon ce relevé. Attention : si le bailleur est une personne morale (société, association) ou s'il s'agit d'une copropriété, le bailleur ou le syndic doivent fournir le budget provisionnel. Toute évaluation forfaitaire est interdite. Le mode de répartition des charges récupérables doit également être indiqué. Les pièces justificatives de dépenses des charges doivent également être mises à disposition des locataires pour vérification (factures, contrats de fourniture...). Le montant des charges peut être contesté devant la commission départementale de conciliation et le délai d'intervention accordé au locataire pour être remboursé d'un trop-payé est de 30 ans (d'où l'importance de garder vos quittances de loyer). A savoir : ce n'est pas parce qu'un locataire s'est régulièrement acquitté des charges et régularisations qu'on lui a demandées depuis des années qu'il ne peut les contester. Les charges locatives sont source de très nombreux contentieux. N'hésitez pas à consulter la loi et les décrets qui ont fait jurisprudence en la matière pour connaître vos droits.

Date de création : 08/09/2006 10:19
Contributions de Chris
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charges récupérables ou charges locatives
Charges récupérables ou charges locatives


Il y a environ 6 mois, Aquadesign publiait cet article :

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