Le bail commercial est un acte sous seing privé ou un acte notarié et n'a pas de forme obligatoire, il peut être verbal ou écrit. Bien sûr, il est de loin préférable, pour éviter tout désagrément, d'établir un acte écrit pour justifier la date de démarrage du contrat et son contenu. Un
acte sous seing privé est établi en deux originaux
(un pour le bailleur, l'autre pour le commerçant). Dans ce type de contrat, les parties ne sont pas obligées d'enregistrer l'acte auprès des services fiscaux. Pourtant, cette simple formalité rend la date certaine et le commerçant peut alors s'opposer à la vente de l'immeuble dans lequel il exerce si le nouveau propriétaire veut l'exclure par exemple. Mais pour plus de sécurité encore, il est fortement conseillé de passer par un notaire pour l'établissement d'un bail commercial. Le notaire est garant d'un contrat équilibré entre les parties mais également du respect de la législation en vigueur. En outre, le bail commercial notarié a force probante (il ne peut être contesté) et il a « date certaine » donc il est opposable aux tiers. Si d'aventure, le propriétaire veut vendre son immeuble, le locataire pourra faire jouer le bail en cours et le nouveau propriétaire ne pourra pas l'expulser. Au plan juridique, le bail notarié a force exécutoire ce qui permet au bailleur, en cas de non paiement de loyer par exemple, de faire intervenir
un huissier pour une saisie (sur les biens ou sur le
compte en banque). Le propriétaire peut évidemment engager une procédure pour obtenir l'expulsion du locataire. Il existe quelques cas particuliers : Un débit de boissons doit obligatoirement faire l'objet d'un bail commercial notarié et un contrat conclu pour plus de 12 ans doit être établi par acte authentique et publié au bureau des
hypothèques. En cas de cession de l'activité du locataire, le bailleur a la faculté de s'informer sur la solvabilité du nouveau locataire. Il faut savoir, qu'en principe, les frais engendrés par la rédaction de l'acte sont payables par le locataire. Le bailleur peut toujours refuser le renouvellement du bail venu à expiration en payant une indemnité d'éviction au locataire et ceci, sans être obligé d'en indiquer le motif. A noter que la clause « tous commerces » a fait l'objet d'une
jurisprudence : l'exploitant titulaire du bail pourra exercer l'activité qu'il veut. Il peut modifier cette activité en cours de bail, par contre, s'il désire céder son bail commercial, la cession devra porter sur le fonds exploité à l'époque de la cession. L'acquéreur peut ensuite, après avoir acquis le fonds, exercer l'activité de son choix en la transformant. Sachez également que le bailleur a la faculté de demander un cautionnement en cas de non-paiement de
loyer et qu'il est libre de refuser une caution de la part d'une personne qu'il jugerait peu solvable. Si le locataire est inscrit au
registre du commerce et des sociétés, il s'agira d'un
bail commercial. A savoir également que le bail précaire ou dérogatoire d'un local à destination commerciale ne peut excéder une durée de deux ans. Si tel est le cas, le
locataire aura droit à la propriété commerciale avec un bail de 9 ans. Il peut alors, soit renoncer au bail de neuf ans, soit signer un nouveau bail précaire de 24 mois, en accord avec le propriétaire. Mais rassurez-vous, le
notaire peut vous éclairer sur tous ces sujets dans l'intérêt des deux parties.
Date de création : 11/09/2006 11:14
Contributions de Chris
Bail commercial
Il y a environ 6 mois, Aquadesign publiait cet article :
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Le conseil syndical, c’est quoi ?
j'ai un bail commercial avec une agence pour mon studio achete (loi perisol)apres 9ans j'ai voulu le recupere mais je ne l'ai pas fait par voie d'huissier(par ignorance)le bail a ete reconduit pour 9ans par tacite reconduction mais pas par voie d'huissier puis-je faire annuler le bail?