Lors d'une vente en viager, le vendeur ou crédirentier, le plus souvent une personne âgée, cède un bien à un acheteur ou débirentier contre le versement d'une rente pendant le restant de ses jours. La vente en viager peut être précédée d'un avant-contrat comme pour toute vente. Le contrat de vente en viager comporte donc deux parties : un contrat de vente classique, signé
chez un notaire et une constitution de rente viagère au
profit du crédirentier. La rente est soit réductible, soit réversible dans un couple de crédirentiers. Dans le premier cas, en cas de décès de l'un d'eux, sa rente s'éteint... Ce qui suppose l'établissement de deux rentes distinctes afin que l'époux survivant puisse continuer à percevoir des revenus. Dans le second cas, la rente devra être versée sans modification jusqu'au décès du survivant. Dans une vente en
viager, l'acheteur verse en général une somme comptant au crédirentier, cette somme s'appelle «
le bouquet », le solde du prix du bien étant converti en
rente viagère : elle peut être payée mensuellement ou trimestriellement selon accord entre les parties. Le montant de la rente est fixé librement à condition qu'elle ne soit pas dérisoire sous peine de nullité du contrat. La rente est calculée en fonction de la valeur du bien (estimée par le
notaire ou une
agence immobilière), du montant du bouquet, de l'espérance de vie du crédirentier, du droit de jouissance de celui-ci du
bien immobilier (il peut arriver que la personne âgée reste ou non dans l'immeuble vendu). On prend également en considération le
taux de rendement du bien et la réversibilité ou non de la rente. Un cabinet spécialisé peut vous aider à fixer la rente selon tous ces critères. Attention : prenez garde à bien faire préciser que la rente doit être indexée à l'indice mensuel des prix à la consommation des ménages urbains, pour parer à toute inflation. En cas de jouissance du bien, le crédirentier est assuré de pouvoir vivre dans son logement jusqu'à son décès. Il peut également ne pas l'habiter mais conserve le droit de l'utiliser en percevant des loyers. Qu'en est-il des charges ? Leur répartition doit être stipulée dans le contrat. En principe, le nouveau propriétaire doit s'acquitter des grosses réparations, le crédirentier devant s'acquitter de l'entretien du bien et des contributions et charges annuelles... Attention à bien préciser ce point par écrit. En cas de décès du crédirentier, le débirentier devient pleinement propriétaire du bien et cela peut poser problème si le bien a été loué par le crédirentier (
personne âgée qui part finalement en
maison de retraite, en louant son bien ou en laissant un membre de sa
famille l'occuper). Dans ce cas, une clause doit être rajoutée au contrat car souvent le nouveau propriétaire désire récupérer son bien vide. Pour éviter les abus et protéger les
personnes âgées d'actes de malveillance, les héritiers du crédirentier peuvent obtenir la nullité de la vente selon certaines conditions : le crédirentier est malade lors de la signature du contrat – son décès survient dans les 20 jours suivant la signature – le décès est la conséquence directe de cette maladie. En cas du décès du
débirentier, ses héritiers doivent continuer de payer la rente. L'acheteur peut prendre une
assurance décès invalidité pour prendre en charge le paiement de la rente s'il décède. En ce qui concerne la
Fiscalité, l'acheteur n'a aucun avantage fiscal, il ne peut la déduire de ses revenus. Par contre, le crédirentier doit déclarer les rentes perçues qui sont imposables en fonction de son âge. Moins de 50 ans : la fraction imposable est de 70 %. Entre 50 et 59 ans : 50 % - entre 60 et 69 ans : 40 % - 70 ans et plus : 30 %. Le bien peut être revendu alors que le crédirentier n'est pas décédé, le nouveau propriétaire doit s'acquitter de la rente et de ses
obligations.
Date de création : 14/09/2006 10:17
Contributions de Chris
Crédirentier
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Impôt sur le revenu ? cet impôt date de quand ?
