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Un marchand de biens est un professionnel qui achète des biens immobiliers puis qui les revend en essayant de réaliser une plus-value. Dans l'intervalle, il peut ou non effectuer des travaux de réfection ou d'embellissement avant de revendre le bien, morcelé ou non. Il peut s'agir d'immeubles, mais aussi de fonds de commerce, voire d'actions ou de parts de sociétés immobilières. En fait, il faut savoir que la qualification de « marchand de biens » correspond à un régime fiscal et non à une profession. Pour décrire l'activité d'un « marchand de biens », on emploie désormais le terme de « promoteur-rénovateur ». Cette profession n'est guère réglementée, en effet aucun diplôme n'est nécessaire, il suffit juste d'une immatriculation au Registre du commerce. Cependant, n'est pas marchand de biens qui veut : il faut évidemment une expérience dans l'immobilier, des connaissances solides dans les différents corps de métiers intervenant sur les chantiers, une maîtrise du marché immobilier, le sens de la vente, des connaissances en droit, et... parfois de la chance et surtout des liquidités confortables. Bref, c'est un métier à risques mais qui peut rapporter gros. Le marchand de biens exerce très souvent lors de ventes aux enchères. Il doit établir une déclaration d'existence dans un délai d'un mois à compter du début de ses opérations au centre de formalités des entreprises de la Chambre de Commerce et d'Industrie. Il vaut mieux prévenir également le centre des impôts pour bénéficier du régime fiscal spécial. Il a l'obligation de tenir un répertoire récapitulatif de tous les actes liés à sa profession. Ce répertoire est drastique car il doit comprendre jour après jour et par ordre de numéro, tous les mandats, promesses de vente, actes translatifs de propriété, bref tous les actes authentiques ou sous seing privé. Ce répertoire est réalisé en colonnes : numéro d'ordre, date des actes, nom, prénom et domicile des parties, désignation des biens, informations sur l'enregistrement, prix et charges, suite donnée à l'affaire, observations... Tous ces documents doivent être à disposition du fisc. Le marchand de biens doit également faire enregistrer tous les actes sous seing privé, par les impôts sous 10 jours à partir de l'accord signé. Bien sûr, il doit tenir à jour ses documents comptables et faire sa déclaration mensuelle ou trimestrielle de TVA. Le promoteur-rénovateur doit aussi souscrire certaines assurances (responsabilité du fait de la vente, responsabilité extracontractuelle, professionnelle) et les assurances obligatoires en cas de construction (responsabilité civile, assurance dommages-ouvrage, ainsi que l'assurance qualité achèvement des travaux). Le marchand de biens a donc un statut de commerçant et peut exercer en Entreprise individuelle ou en société. Son régime fiscal est particulier et il est imposé dans la catégorie BIC (bénéfices industriels et commerciaux), jamais au forfait. En outre, le marchand de biens a l'obligation de revente dans un délai de 4 ans. La TVA de 19,6 % est due sur la marge effectuée sauf en cas de construction où entre en jeu la TVA immobilière.

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Lexique des principaux termes de l'immobilier
Lettre de F à M : Que vous soyez particulier ou professionnel, voici le glossaire immobilier d'Aquadesign, pour l'achat, la vente,la location en France et en Belgique.
Foncier
Frais d'acquisition
Frais de notaire
Garantie biennale
Garantie d'achèvement
Garantie de livraison
Garantie décennale
Gérant d'immeubles
Gros oeuvre
Hypothèque
Impôts locaux
Indice du coût de la construction (ICC)
Indemnité d'immobilisation
Indivision
Locataire
Location
Location-accession
Location meublée
Locations saisonnières
Loft
Loi Besson
Loi Carrez
Loi Hoguet
Le lot de copropriété
Loyer
Malfaçon
Maître d'oeuvre
Maître d'ouvrage
Mandat
Marchand de biens
Marchand de listes
Millième
Multipropriété
Mitoyenneté
Mutation à titre gratuit
Mutation à titre onéreux

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