Le bail en immobilier ou
contrat de location est un document obligatoire qui doit être écrit et signé par les deux parties lors de toute location (loi du 6 juillet 1989). Il définit les droits et obligations du locataire et du bailleur pendant la durée de la location. Il peut être signé directement
sous seing privé (propriétaire et locataire reçoivent chacun un exemplaire) ou par l'intermédiaire d'un
agent immobilier ou d'un
notaire. S'il est verbal, la durée du contrat sera celle voulue par la Loi et le bailleur ne pourra pas augmenter le loyer annuellement. Les clauses du bail doivent indiquer : les états-civils et celui de l'intermédiaire professionnel - la durée de la location et la date de mise à disposition du local - la description du logement et des annexes (cave, parking...) - la destination du logement loué (à usage d'habitation ou mixte habitation et professionnel) - le montant du loyer, la date de paiement du loyer et les conditions de la révision du loyer - le montant de la
caution éventuelle. En cas de changement de propriétaire, le nouveau propriétaire doit notifier au locataire son nom et son adresse, éventuellement ceux de son mandataire. La compétence juridictionnelle en cas de litige est le
Tribunal d'Instance. Le champ de la loi de 1989 s'applique pour la
location à usage d'habitation ou à usage mixte (professionnel et habitation), ainsi qu'aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux. Par contre, elle ne s'applique pas aux résidences secondaires et aux locations meublées. Dans ces cas, le bail est soumis au droit commun. De même, les
HLM dépendent d'une législation particulière. L'
état des lieux est obligatoire en présence des deux parties, ou à défaut, par
huissier de justice à frais partagés. Le loyer est libre pour les logements neufs, mis aux normes selon le décret n°86-1290 du 23 décembre 1986 ou ayant bénéficié de travaux datant de moins de 6 mois. Si le bailleur offre le renouvellement du contrat, le loyer peut être augmenté s'il est prouvé qu'il est manifestement sous-évalué. Les charges sont exigibles sur justificatifs du bailleur. Elles peuvent faire l'objet d'une provision et dans ce cas, elles font l'objet d'une régularisation annuelle (ascenseurs, entretien des
parties communes, eaux froide et chaude, chauffage collectif, taxe d'enlèvement des ordures ménagères, entretien d'espaces verts, etc). Le
dépôt de garantie n'est pas obligatoire et à l'expiration du bail, il doit être rendu au locataire à la remise des clés et au plus tard 2 mois après. Il ne peut excéder deux mois de loyer. Dans le bail en immobilier peuvent être stipulées les obligations des parties. Le locataire s'engage à payer son loyer, à respecter la destination des lieux (habitation ou mixte), à entretenir le logement, à ne pas transformer les lieux sans autorisation, à ne pas sous-louer sans autorisation. Le bailleur peut demander au locataire de justifier de l'
assurance locative chaque année (le contrat peut être résilié sans réponse au bout d'un mois). Le bailleur s'engage à remettre au locataire un logement décent (loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000), en bon état d'usage. Il assure à son locataire la jouissance paisible du logement et le garantit des nuisances de son propre fait ou de ceux de tiers (ex : nuisances sonores). Le bailleur est forcé d'effectuer toutes les réparations autres que locatives et d'entretenir les locaux en état de service à l'usage prévu au contrat. Si le bailleur n'exécute pas les travaux demandés, le locataire peut le mettre en demeure de les réaliser. Il doit également fournir une
quittance de loyer au locataire. Dans un couple, les deux personnes sont cotitulaires du bail en immobilier, même en cas de personnes pacsées. Le bail peut être signé pour une période de 3 ans (le bailleur étant une personne physique) ou de 6 ans pour le bailleur qui est une personne morale (société civile ou commerciale). La durée peut cependant être supérieure. En fin de bail, soit il est reconduit par tacite reconduction pour une même durée, soit le propriétaire propose une offre de renouvellement selon les mêmes clauses (avec possibilité d'augmentation de loyer). En cas de résiliation du fait du bailleur, à l'issue de la durée du bail, il doit envoyer une lettre de résiliation (
lettre recommandée avec avis de réception) 6 mois avant la fin du bail, ou faire intervenir un huissier. La lettre de résiliation doit indiquer le délai de remise du local. La cause de la résiliation doit y être indiquée (résiliation pour vente avec
droit de préemption pour le locataire, interdiction d'habitation pour péril ou insalubrité, reprise pour que le bailleur ou un de ses proches y habitent... Ou encore, quand le locataire a violé ses
obligations légales ou contractuelles : non paiement de
loyer, insalubrité, affectation des lieux loués non respectée, etc.). Le locataire, quant à lui, peut résilier à tout moment avec un préavis de trois mois, par lettre de résiliation recommandée. Ces trois mois peuvent être réduits en cas de
perte d'emploi, mutation... Le bail en immobilier commercial, quant à lui, porte sur un local dans lequel est exercée une activité commerciale, industrielle ou artisanale. En général, ces baux engagent le bailleur pour 9 années au minimum, le locataire pouvant résilier tous les 3 ans. Ce bail est adapté pour les
professions libérales (
médecins, dentistes) ou des associations, syndicats : dans ce cas, le contrat engage le bailleur pour 3 ou 6 ans et le
locataire peut résilier à tout moment avec un préavis de 3 mois.
Date de création : 05/09/2006 16:13
Auteur : Chris
bail en immobilier ou contrat de location
Il y a environ 6 mois, Aquadesign publiait cet article :
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Le Bon de visite en immobilier, que dit la loi ?
Puis-je reprendre une maison que je loue pour en faire ma résidence secondaire ? Merci d'avance pour votre réponse. Meilleures salutations