Dans les contrats de location, les clauses résolutoires prévoient la résiliation du contrat en cas de non respect de ses obligations par le locataire. En général, elles portent sur le non-paiement du
loyer ou des charges, le non-versement du dépôt de garantie, le défaut d'assurance obligatoire du locataire, ou les troubles de
voisinage. Il peut dans ces cas là, être mis fin au contrat de location, soit par résiliation judiciaire, soit en faisant jouer les clauses résolutoires inscrites dans le contrat. On distingue deux cas : le logement social et le logement privé. 1/ Domaine social : le bailleur (ex organisme
HLM) doit d'abord saisir la CDAPL (Commission départementale des aides publiques au logement) ou la CAF qui paye l'allocation logement. Cette démarche doit être effectuée 3 mois avant l'assignation du locataire à comparaître devant le tribunal. A la réception de cette assignation, un délai de 2 mois minimum est requis pour audience au tribunal. Pendant ce temps, le Préfet peut demander une enquête sociale. Par la loi de programmation pour la cohésion sociale du 18 janvier 2005, le juge peut prononcer l'expulsion mais accorder un protocole d'accord pour le rétablissement du
bail à condition que le locataire s'engage à payer les indemnités d'occupation et les charges dont il est tributaire, et à respecter un plan d'apurement de sa dette, plan fixé par le juge. Ce plan doit être approuvé par la
CAF ou la CDAPL. Ces organismes peuvent saisir le Fonds de Solidarité Logement (FSL). Le protocole peut être d'une durée de trois mois. Pendant ce temps, l'
allocation logement peut être rétablie ou maintenue. A l'issue de ce protocole, si la situation est rétablie, un nouveau contrat de location doit être signé. 2/ Domaine privé : il peut être mis fin au contrat de location si le locataire ou le bailleur ne respectent pas leurs
obligations. Trois manières de procéder existent : le congé, la résiliation judiciaire, la clause résolutoire. Cette dernière peut prévoir une résiliation de plein droit en cas de non paiement des loyers à terme, non paiement des charges, non versement du dépôt de garantie, défaut d'assurance. L'effet de la clause résolutoire se produit deux mois après l'envoi d'un commandement de payer sans résultat (ce commandement doit indiquer l'adresse du fonds de solidarité qui peut être saisi et doit être adressé également à la caution s'il en existe une). La encore, le locataire peut saisir le juge d'Instance pour demander des délais de paiement. Le bailleur, quant à lui, doit passer par un huissier pour saisir le juge. Là encore, le
Préfet peut demander une enquête sociale avant l'audience 2 mois plus tard. Le juge peut accorder des délais de paiement pouvant aller jusqu'à 2 ans ou ordonner l'expulsion immédiate ou avec un délai pour quitter les lieux (minimum 3 mois). Dans les domaines sociaux ou privés, la clause résolutoire pour défaut d'
assurance ne prend effet qu'un mois après la réception par le locataire d'une mise en demeure infructueuse. Si au bout d'un mois, le locataire n'est toujours pas assuré, il est déchu de ses droits. En ce qui concerne les troubles à l'ordre public ou d'insalubrité (donc le non respect de la clause de jouissance tranquille du logement et d'entretien de celui-ci), ces faits doivent être constatés par
procès-verbal de police et par voie d'
huissier. Une
lettre recommandée doit être envoyée au locataire. Si celui-ci ne s'y soumet pas, le propriétaire peut saisir le Juge pour décider d'une expulsion (dans le cas, par exemple où un
locataire vivrait avec 15 chats qui dérangeraient les voisins par les miaulements et les odeurs de palier...). Ces clauses résolutoires peuvent donc être appliquées de plein droit, ayant force obligatoire mais il faut savoir que les Juges sont très pointilleux sur leur exécution et font preuve d'une grande précaution et d'une grande sévérité sur leurs mises en oeuvre. Ainsi, des arrêts ont été rendus, annulant une clause résolutoire dans le cas de propriétaires de mauvaise foi. Au bout du compte, c'est toujours le
Juge qui décide du bien-fondé ou non d'une expulsion, après un contrôle minutieux et de la légalité de la clause, et de la bonne foi des parties. (C'est le cas par exemple d'un propriétaire qui exigerait des charges non dues et qui n'entreprendrait pas les travaux de grosse réparation demandés).
Date de création : 12/09/2006 12:13
Auteur : Chris
Clauses résolutoires dans le contrat de location
Il y a environ 6 mois, Aquadesign publiait cet article :
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La commission d’un agent immobilier
